전세 vs 매매, 뭐가 더 유리할까?

tune공통 조건

apartment전세 조건

house월세 조건

home_work매매 조건

gavel대출 규제 진단

입력한 대출이 실제로 나오는 금액인지 LTV·DSR·금액 상한으로 확인합니다.

전세와 매매, 무엇으로 갈리나요?

딱 하나로 갈립니다 — 집값 상승률이 손익분기를 넘느냐입니다. 예를 들어 서울 10억 아파트를 대출 3.9억으로 5년 보유하는 경우, 집값이 연 2.5% 이상 올라야 전세보다 유리해집니다. 취득세·중개보수 등 초기비용 약 3,750만원, 5년치 대출이자, 그리고 전세였다면 굴렸을 자기자본의 기회비용까지 모두 더한 기준입니다.

같은 조건에서 보유 기간을 20년으로 늘리면 손익분기가 연 1.8%까지 내려가 매매가 앞섭니다. 취득세 같은 초기비용이 오래 나눠 담기고, 전세는 갱신할 때마다 보증금이 오르기 때문입니다. 단기 거주면 전세, 장기 거주면 매매가 유리하다는 통념은 여기서 나옵니다.

위 계산기에 실제 조건을 넣으면 내 경우의 손익분기 상승률이 바로 나옵니다. 매수·매도 추천이 아닌 참고용 계산이며, 판단과 책임은 본인에게 있습니다.

서울·수도권 아파트 대출, 얼마나 나오나요?

2025년 10월 16일 시행된 10·15 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출에 금액 상한이 생겼습니다. LTV를 채워도 이 금액을 넘길 수 없습니다.

여기에 LTV와 스트레스 DSR이 각각 따로 걸립니다. 셋 중 가장 작은 값이 실제로 받을 수 있는 금액입니다.

스트레스 DSR은 지금 금리가 아니라 가산금리를 얹은 금리로 원리금을 따져 한도를 정하는 규제입니다. 대출금리가 4.2%라도 수도권에서는 7.2%로 계산하므로 한도가 크게 줄어듭니다. DSR 상한은 1금융권 40%, 2금융권 50%입니다.

이 밖에 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 주택 구입 목적 주담대를 받을 수 없고, 수도권·규제지역에서 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다. 1주택자의 전세대출도 DSR에 반영됩니다.

집 살 때 세금은 얼마나 드나요?

흔히 빠뜨리는 비용입니다. 10억 아파트라면 취득세만 3,000만원이고, 여기에 지방교육세와 중개보수·등기비까지 더하면 초기 부대비용이 4,000만원에 육박합니다.

여기에 지방교육세(취득세의 10%)가 붙고, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다. 생애최초 구입이면 12억 이하 주택에 한해 취득세를 최대 200만원까지 감면받습니다. 소득 요건은 없습니다.

자주 묻는 질문

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