월 상환금·총이자는 물론, 어느 쪽이 실제로 이득인지까지 계산합니다.
원리금균등은 초기에 돈을 덜 내는 대신 나중에 더 냅니다. 그 덜 낸 돈을 몇 %로 굴릴 수 있느냐가 두 방식의 유불리를 결정합니다. 예금·적금 금리나 투자 기대수익률을 넣으세요.
여윳돈 운용수익률이 대출금리보다 높은가? — 이것 하나입니다.
총이자만 보면 원금균등이 언제나 적습니다. 원금을 빨리 갚아 이자가 붙을 잔액이 작아지기 때문입니다. 하지만 그건 덜 낸 돈으로 뭘 할 수 있는지를 빼놓은 계산입니다. 3억을 30년·연 4.5%로 빌린 경우, 여윳돈을 연 3.5%로 굴린다면 원금균등이 582만원 유리하지만, 연 5.5%로 굴릴 수 있다면 원리금균등이 442만원 유리해집니다.
손익분기는 정확히 대출금리입니다. 두 상환 스케줄을 대출금리로 할인하면 현재가치가 똑같이 대출 원금이 되기 때문입니다. 감이 아니라 수학입니다.
다만 원금균등은 초기 상환액이 훨씬 큽니다. 이득이더라도 감당이 안 되면 소용없고, DSR 한도에도 불리하게 걸립니다.
| 원리금균등 | 원금균등 | |
|---|---|---|
| 매달 내는 돈 | 만기까지 일정 | 첫 달이 가장 크고 매달 감소 |
| 초기 부담 | 적음 | 큼 |
| 총이자 | 많음 | 적음 |
| DSR 한도 | 유리 | 불리 (초기 원리금이 큼) |
| 유리한 경우 | 운용수익률 > 대출금리 | 운용수익률 < 대출금리 |
원리금균등은 매달 내는 총액이 만기까지 같습니다. 초기에는 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커집니다. 원금균등은 매달 갚는 원금이 일정하고 이자는 남은 잔액에 붙으므로, 첫 달이 가장 크고 매달 조금씩 줄어듭니다.
아닙니다. 총이자만 보는 계산은 원리금균등을 골랐을 때 초기에 덜 낸 돈으로 무엇을 할 수 있는지를 빼놓은 것입니다. 그 돈을 대출금리보다 높은 수익률로 굴릴 수 있다면 원리금균등이 더 이득입니다.
물가는 유불리를 가르지 않습니다. 물가가 오르면 두 방식 모두 똑같이 실질 부담이 줄어들기 때문입니다. 물가상승률은 30년 뒤에 낼 100만원이 지금 체감으로 얼마인지 환산하는 용도로만 의미가 있습니다.
초기 상환액이 훨씬 크기 때문입니다. 계산상 이득이어도 매달 감당이 안 되면 소용없습니다. 또 DSR은 연간 원리금 상환액으로 계산하므로, 초기 상환액이 큰 원금균등이 대출 한도에 더 불리하게 걸립니다.
세후 기준으로 넣으세요. 예금이자에는 15.4%의 이자소득세가 붙으므로, 연 4% 예금이라면 실제로는 3.4% 수준입니다. 투자 기대수익률을 넣을 때는 원금 손실 가능성도 함께 감안하셔야 합니다.