전세 사고가 반토막 났는데,
왜 서울 빌라는 10건 중 8건이 월세일까요?

올해 전세보증 사고는 지난해의 절반으로 줄었습니다. 지표만 보면 전세사기는 수습 국면입니다. 그런데 같은 기간 서울 빌라 임대차의 78.1%는 월세였습니다.

좋아진 건 시장이 아니라 통계

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 사고는 올해 1~4월 2,693억원으로 지난해 같은 기간의 절반이 됐고, 회수한 채권 4,701억원이 대위변제액 3,061억원을 넘어선 것은 2015년 이후 처음입니다.

그 이유는 HUG가 스스로 밝혔습니다. 전세가율을 낮춘 뒤 빌라 같은 고위험군의 보증 가입이 줄어든 것이 사고 감소에 영향을 줬다는 설명입니다. 사고가 준 것은 위험이 사라져서가 아니라 위험한 계약이 보증 밖으로 나갔기 때문입니다.

빌라 전세를 막은 두 번의 조치

국토교통부와 HUG는 2023년 5월 보증 가입 기준을 공시가격의 126%로 조였습니다. 집값을 공시가격의 140%까지만 인정하고 담보인정비율 90%를 곱한 숫자입니다. 빌라는 공시가격이 시세보다 낮게 잡혀 이 기준을 넘는 전세가 흔한데, 넘으면 세입자는 보증에 가입할 수 없습니다.

두 번째는 2025년 9·7 대책입니다. 매매·임대사업자의 주택담보대출 비율이 0%로 내려갔습니다.

빌라는 무슨 돈으로 지을까?

빌라 신축은 은행 대출이 아니라 세입자가 넣는 전세보증금으로 준공 잔금을 치러 왔습니다. 세입자가 보증에 못 들면 전세가 안 들어오고, 전세가 안 들어오면 잔금을 못 맞춥니다. 여기에 사업자 대출까지 0%가 되면서 두 자금줄이 같은 시기에 막혔습니다.

결과는 착공에 그대로 나왔습니다. 올해 1~5월 전국 비아파트 착공은 12,358호로 2021년 같은 기간의 5분의 1입니다.

8·13 대책이 푼 것과 안 푼 것

정부는 8월 13일 공급대책에서 이 중 하나만 풀었습니다. 풀린 것은 다 지어진 집을 사는 사람의 대출이고, 짓는 동안 잔금을 대주던 전세보증금 쪽은 그대로입니다. 2030년까지 수도권 일반주택 13만호 착공을 지원하겠다는 목표는 이 상태에서 세운 것입니다.

기준선은 2027년 봄 이사철

버티는 기간은 이미 지어둔 집이 시장에 남아 있는 동안입니다. 준공은 7월에도 1년 전보다 줄었고, 내년 준공은 더 적습니다.

기준선은 2027년 봄 이사철입니다. 그때 수도권에 새로 나올 빌라·다세대 임대 물량은 지금보다 적고, 그나마도 보증을 못 받아 대부분 월세로 나옵니다. 아파트 전세를 못 구해 빌라로 내려오던 1~2인 가구는 월세를 물거나 서울 밖으로 밀려나고, 오르는 것은 월세 비중이 아니라 월세 자체입니다.

이 판단이 틀리는 조건

정부가 공시가 126% 기준을 손대 세입자 쪽 보증 문을 다시 열거나, 8·13 대책의 대출 완화가 기업형 임대사업자를 끌어들여 전세보증금 없이 빌라가 지어지면 이 시나리오는 무너집니다. 정부가 9월 중 검토 중인 추가 대책에서 앞쪽이 나올 수 있습니다.